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您好，

本案是房產律師靳雙權在2015年代理的一起借名買房案件，由東小口法庭審理，房屋位于天通中苑，昌平法院東小口法官盧志成，出資人與出名人簽訂借款合同，實際上是購買經濟適用房購房指標，法院采信昌平區房產律師 了靳律師的觀點認定雙方的存在借名買房關系，不是借貸關系，判決出名人協助將房屋過戶給出資人。

一、基本事實：

1、女兒公房拆遷獲得購買指標，父親代為出售

原告李小華與被告周強本不認識，2006年，李小華位于北京市崇文區公房拆遷，李小華獲得了拆遷款并取得了一個購房指標，同時他父親的房屋也拆遷獲得了兩個指標。李小華長期在國外，李小華的房屋拆遷事宜全部由其父親處理。其父親與李小華商議將李小華的指標出售，因此，李小華的父親就到天通苑地區的鏈家中介登記出售購房指標，經鏈家介紹周強與李小華的父親認識，雙方談妥購房指標售價為5萬元。并商訂選房之日共同到拆遷部門去選房并簽訂合同。

選房當日就簽購房合同，按拆遷部門及開發商要求，選擇必須具有購房指標的本人，李小華專程從德國回北京選房，李小華選擇了位于天通苑中苑的一套兩居室，并北京天啟房地產開發有限公司簽訂《北京市商品房預售合同》房款為271015.5元，李小華用周強的銀行卡支付了上述款項。選房后李小華因見朋友先行離開了，所有手續由父親李德林辦理。

2、名義上簽訂借貸合同，實際為借名購買經濟適用房

李德林與周強本應簽訂房屋買賣合同，但各方都認為該房屋屬于經濟適用房，不能買賣，因此簽訂借款合同，房款就算周強借給李小華的，李小華還不上的話就把房屋抵給周強。雙方簽訂的《借款合同》內容為：“乙方(李小華)因購買住房需要，特向甲方(周強)借款321015.5元。雙方約定如下：1、借款周期為2006年12月26日至2008年12月31日。2、在約定借款周期內如果乙方不能償還全部款項，則乙方將所購房屋轉借為甲方使用3、在乙方將該房與轉借為甲方使用期間，該房屋僅限于周強本人居住，不得轉讓，不得買賣，不得出租。否則由此引發的一切法律責任由周強本人承擔，乙方李小華概不負責。4、暫住期限定為 2008年12月31日，超過此期限則房屋所有權歸甲方所有。

說明：購房款為271015.5，購房指標款為5萬元，因此雙方將借款數額寫為321015.5元。

購買時交納的契稅、公共維修基金等費用均由周強實際支付。房屋交付后，周強對房屋進行了裝修，并辦理入住手續居住至今。李小華取得房產證后，因經濟適用房未滿五年不能上市交易，因此無法過戶到周強名下，2014年，五年期滿后，李小華要求協助過戶，李小華提出按房屋現價值平分。雙方自此產生爭議。

二、訴訟過程

1、李小華起訴周強返還原物

2014年10月，原告李小華起訴到東小口法庭，起訴書原文如下：2006年12月26日，原告與開發商簽訂《商品房預售合同》，購買位于東小口鎮天通中苑#號房屋。2014年4月，原告己經取得了涉案房屋的產權證。被告由于無房居住，原告父親將涉案房屋借給被告臨時居住,原告于2014年4月份要求被告限期騰空房屋，被告至今不予騰房。原告是涉案房屋的唯一合法所有者，其財產權利不受侵犯，被告的行為侵害了原告的合法權益，請求法院判決被告騰退昌平區東小口鎮天通中苑#房屋。

2、房產律師靳雙權代理被告周強提出反訴，要求協助過戶

周強接到起訴書后，通過安居房地產律師網找到靳律師，靳律師立即組織團隊進行研究，團隊律師有三種意見：一、靳律師的意見認為：雙方是借名買房，該房屋現已具備過戶條件，應提出反訴要求協助過戶;二、部分律師的意見認為：經濟適用房屬于保障性住房，是給特定保障對象的，不能買賣，應反訴無效，要求賠償損失;三、還有大部分律師認為：雙方簽訂的是合同標題為“借款合同”，內容與是借款，只有借款還不上時。周強依據借款合同起訴過戶不合規定。經過與周強反復溝通和風險告知，最終確定反訴要求過戶。

3、立案一波三折，是借款合同糾紛還經濟適用房轉讓合同糾紛，還是合同糾紛。

反訴立案并不順利，東小口法庭盧志成法官認為李小華起訴案由是返還原物，屬于物權保護糾紛，周強的請求是履行合同，協助過戶，案由屬于合同糾紛，不屬于一個案由，無法合并審理，因此，反訴不予以受理。后靳律師重新起草起訴書，準備以另一個案件立案，但立案廳認為，雙方簽訂的是借款合同。周強應先起訴還款，只有法院判決李小華還款，李小華不履行判決，才按在執行程序中按拍賣房屋處理。至此，該案件陷入僵局。后靳律師又找到主審法官，交換意見，雖然案由確定存在問題，但畢竟是基于同一件事而產生的，后與主審法官及領導再三研究，最終同意反訴，合并審理。

4、靳律師代表被告周強發表代理意見并提交正式反訴狀

(1)該房屋是因拆遷而取得的購買資格，不是因申請并搖號而取得。屬于原告的拆遷利益，原告將之轉讓給被告，被告支付對價，雙方意思表示真實，不違反法律的強制性規定。

(2)雙方簽訂的借款協議實際上是借名買房協議。當事人誤認為借名買房協議違反國家規定，故以《借款合同》替代借名買房協議，虛構借款。合同約定，該房屋所有權歸所有。雙方也沒有需要還款的行為和意思表示，借款合同實質上就是借名買房合同。

(3)所有房款及相關費用均由被告支付，是被告實際購買。現被告持有購買房屋的所有手續包括購房合同發票、收據、契稅發票、印花稅發票等全部費用的單據原件，被告支付了五萬元的價格資格轉讓款。可見被告是實際買受人。

(4)被告雖然無書面授權父親簽字，但配合選房，配合支付房款，且未提異議。被告2006年對房屋進行驗收，直接入住，以房屋所有權人的身份占有該房屋長達9年。原告在此期間一直沒有提出異議，說明原告認可該房屋的所有權人是被告。并且配合被告簽訂商品房買賣合同，選房及入住。原告是以其行為表明其認可其父親代為出售購房資格。

5、李小華不同意過戶，雙方不存在借名買房的法律關系。

(1)原告和被告之間不存在借名買房的事實，也沒有簽署過被告所說的借款合同、借名買房協議;李小華稱對該份《借款合同》她并不知情，其沒有委托其父親簽訂該合同。但李小華同時稱認可借周強錢購買訴爭房屋的事實。她在2006年12月26日全程辦理了選房、簽訂購房合同、支付購房款等手續，但沒有見到過《借款合同》，對其父親將該房屋“抵”給周強的事實也不知情。

(2)原告本人并沒有向被告借款32萬余元，也沒有收到被告所支付的所謂購買資格的轉讓費用5萬元;

(3)2014年4月之前被告方從沒有催促過原告要求辦理涉案房屋的產權過戶手續;

(4)原告本人經常在國外，2010年以后回國到上海，開發商從來沒有通知領取過房產證。 被告方入住涉案房屋原告認為是被告向原告父親借款。原告方并不知道父親簽署的協議，沒有見到過。

6、原告李小華又以父親無權代理其簽字為由另行起訴借款合同無效。

在本案審理期間，原告李小華又在朝陽法院另行起訴訴訟，李小華為原告，以周強和李小華的父親為被告，訴訟請求為李小華的父親沒有經得李小華的授權，擅自簽署借款協議，合同無效。李小華認為應先撤銷該借款協議。后李小華向昌平區法院申請中止審理本案。靳律師代理被告周強提出書面意見，認為雙方簽訂的借款協議是否有效，不影響雙方存在借名購買房屋的關系，借款協議只是證明周強出的錢，購買的房屋，并不是證明雙方之間存在借款關系。因此兩個案件的審理沒有任何關系，不必中止執行。法院采信了靳律師的觀點，該案件繼續審理，而朝陽法院卻以雙方在昌平法院有案件正在審理期間，與朝陽法院的案件有利害關系，朝陽法院依職權中止審理。

三、法院觀點

昌平區法院東小口法庭認為：本案原被告之間爭議焦點是原被告之間的法律關系是借款買房關系還是借名買房關系.雖然周強與李小華父親簽訂有《借款合同》，但綜合本案雙方舉證和陳述看， 雙方之間關系應該是借名買房關系，原因有以下四點：

1、 依《借款合同》看，借款的目的是用于購房，而借款金額比購房合同載明的購房款多五萬元，此多余數額與借款目的不相符，并無借款必要，而且李小華事后沒有歸還，也沒有證據證明其曾經要求歸還，故此從借款金額看，借款意思表示是否真實存疑;

2、購房款外，其他購房的稅費支出包括裝修支出等都是周強支付,且購房的手續材料除房屋所有權證外都在周強處保管，這不符合如果李小華為產權人的常理;

3、如本案是李小華購房，則其應當對款項來源，還款時間和進程都應知曉，且李小華又親身參與了購房的全過程，但現在卻稱不知道《借款合同)》存在，此種陳述難以令人信服;

4、根據周強提交的錄音談話內容看，原被告之間一直在討論房屋增值利益的分配問題，如果雙方不存在借名買房的關系，僅為單純的借款，則李小華并無與周強討論分享增值利益的必要。

綜上，又結合周強一直居住在訴爭房屋內的事實，本院認定原被告之間存在借名買房的約定。

關于原被告雙方之間的借名買房約定效力問題，因訴爭房屋并非是通過搖號程序取得的購房指標，且該訴爭房屋的原購房合同系2008年4月11曰以前簽訂，按北京市相關政策屬于“老經濟適用住房”，現該房屋已經符合上市交易的條件，因此雙方之間的口頭協議不違反相關政策，不侵害社會公共利益，亦不違反法律、行政法規的強制性法律規定，應為合法有效，雙方均應依約履行。現周強以家庭名義符合在京購房的條件，故周強要求李小華將訴爭房屋過戶至其名下的訴訟請求，本院予以支持。李小華要求周強搬離訴爭房屋的本訴無法對抗周強提起的反訴，本院對李小華的本訴不予支持.綜上，判決：被告李小華于本判決生效之日起七日內將北京市昌平區天通中苑#號房屋所有權過戶至原告周強名下。現原告已提起上訴，二審法院正在審理期間。

四、房產律師靳律師點評

每一起借名買房糾紛，對于雙方當事人來講都有一次沉痛的經歷，一般情況下，雙方曾經關系都是非常好的，賣方曾想盡各種辦法促使交易成功，買方也曾認賣方為干親。但是由于最近十幾年房價飛速發展，雙方都曾經歷巨大的心里考驗，但最終由于嚴重的心理不平衡，糾紛或至訴訟還是爆發了。雙方曾經的承諾，一般都是口頭的，還有就是像本案一樣簽訂一份借款協議，也有個別簽訂買賣協議的，但大部分是口頭的。

實踐中，法院審理時，一般不完全依據協議，而是通過當時的行為來推斷當時雙方的真實意思，法院認定為借名買房一般都是買家選房、入住、裝修并付房款及各種費用;也有被法院認定不是借名買房的，一般是由賣家辦理相關手續并支付房款并裝修，再由賣家交付給買家，這種情況不視為借名買房。認定為借名買房，也并不是買家就能完全得到房屋的，也要看買家現在是否有購房資質。還要看買家的訴訟請求，有的買家沒有律師或者律師經驗不足，不知道訴訟請求應為過戶，而是請求賠償損失，這種情況就只能將房屋評估，對升值部分，由雙方根據責任的大小，由賣方賠償給買家。也有的賣家沒有律師或律師經驗不足，沒有經過物權確認，直接起訴騰房，法院一般不支持。從靳律師辦理的大師借名買房糾紛總結來看，案由的選擇非常重要，有時，由于案由選擇錯誤，法院判決其敗訴，但當事人不知道，會認為法院沒有公正處理，其實是其不懂得官司該如何打，我們在打官司過程中，一定要總結出法院對該類案件的審理思路，在打官司時，一定要按照法院的思路進行，否則極有可能敗訴卻不知道什么原因。

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