簽訂借款協議  積極履行還款義務

李梅的父母以賣菜為生，倆口子一輩子沒向別人借過錢，直到女兒上大學的前夕，為了能交上全額學費，讓女兒安心上學，沒有后顧之憂，兩口子想盡一切辦法籌集學費和生活費。屋漏偏逢連夜雨，恰巧此時，李梅的姥姥生病住院，急需手術和住院的費用。夫妻倆便找到了鄰居張帆，于1991年10月8日簽訂借款協議，協議約定張帆出借現金28000元，給到李梅父母，并對利率、還本付息方式、還款期限均進行了約定。

為了使張帆相信他們夫妻倆的履約能力，協議還約定張帆對兩人所有的位于和平街新街辦事處24號（現更改為新街107號）的三層房屋享有使用權，房租可以用來沖抵本金，直至借款還清之日，最長不得超過5年即1996年10月8日，該房屋的房契也交由張帆保管。

夫妻倆在約定還款期限內一直主動向張帆支付利息，后來李梅有了經濟來源之后，也是積極地履行還款義務。時隔多年，李梅的母親已經離世，李梅的父親再婚。2011年，李梅的父親去世，去世前和李梅居住在一起。

債權人乘人之危  要求享有房屋所有權

多年來，隨著房租的增長，張帆房租的收入早已超過了28000元的本息。2021年3月21日，李梅找張帆協商還款收房事宜，遭到拒絕。理由是借款協議第五條規定了，李梅父母不在5年內還清所有借款，房屋所有權則歸張帆所有。李梅認為，張帆以借款協議第五條為由主張對房屋享有所有權是無稽之談，有乘人之危的嫌疑。正值這期間，村委會按照入戶調查的登記人發放拆遷補償款，李梅非常著急，便將此事向新街社區反映張帆霸占房屋一事，得到回復是：社區管不了房屋產權問題，按照規定，需要拿到法院的立案受理通知書才能暫停發放拆遷補償款，建議通過訴訟解決。

李梅一時間亂了手腳，自己從來沒有打過官司，根本就不知道該怎么辦，而且她還有其他兄弟姐妹，父母都已經去世，也不知道自己能不能說清楚這個事情。

委托天用律所  及時解決問題

后來，李梅聯系到了北京天用律師事務所，咨詢后，李梅得到了天用律師的全面解答，思路清晰，目的明確，讓她明白了她需要解決的難題，如果將此糾紛訴至法院，其中有三個重點：第一，涉案房屋是否符合抵押條件。第二，抵押未登記是否生效。第三，流押條款是否有效。她雖然聽不懂法律名詞，但是，北京律師用最通俗的話語讓她明白了這一切，為此，她果斷委托了天用律所。

隨后，天用律師便指導李梅如何取證，由于李梅不在房屋所在地，天用律師就幫助她去村委會開具父母的死亡證明和親屬關系證明；李梅的兄弟姐妹很多，又幫忙協助收集在各地兄弟姐妹的身份信息。最后以張帆的侵占行為嚴重損害了李梅的利益為由，成功的將案件訴至法院，請求法院依法支持李梅的訴訟請求。終于在村委會下發拆遷補償款之前，提交了立案受理通知書。否則后果非常嚴重，需要提起行政復議甚至行政訴訟來維護自己的權益。事后，當事人對我們的服務感到十分滿意，解決了她這輩子認為最大的難題！

【律師說案】對于本案的解讀： 首先，位于和平街新街辦事處24號的三層房屋性質上按照《民法典》399條規定屬于不得抵押的財產； 其次，即使該房屋可以抵押，按照《民法典》402條規定不動產抵押應當辦理抵押登記，但是雙方未辦理抵押登記，所以張帆的抵押權不生效； 最后，即使張帆的抵押權生效，根據《民法典》401條“抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，只能依法就抵押財產優先受償”，即國家禁止流押條款，抵押權人不能對抵押財產主張所有權。 本案房屋的所有權應由李梅父母的合法繼承人依法取得。李梅積極履行還本付息義務，張帆卻遲遲不返還房屋、無償使用房屋。張帆對房屋的占有系無權占有，對房租的收取系不當得利。 綜上，張帆的侵占行為嚴重損害了李梅的利益。 病從淺中醫。當事人遇事及時尋求律師幫助是非常明智的選擇。如果村委會真的發放了拆遷補償款，雖然也有補救的辦法，但是需要付出沉重的代價。

【律師說案】對于本案的解讀：

首先，位于和平街新街辦事處24號的三層房屋性質上按照《民法典》399條規定屬于不得抵押的財產；

其次，即使該房屋可以抵押，按照《民法典》402條規定不動產抵押應當辦理抵押登記，但是雙方未辦理抵押登記，所以張帆的抵押權不生效；

最后，即使張帆的抵押權生效，根據《民法典》401條“抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，只能依法就抵押財產優先受償”，即國家禁止流押條款，抵押權人不能對抵押財產主張所有權。

本案房屋的所有權應由李梅父母的合法繼承人依法取得。李梅積極履行還本付息義務，張帆卻遲遲不返還房屋、無償使用房屋。張帆對房屋的占有系無權占有，對房租的收取系不當得利。

綜上，張帆的侵占行為嚴重損害了李梅的利益。

病從淺中醫。當事人遇事及時尋求律師幫助是非常明智的選擇。如果村委會真的發放了拆遷補償款，雖然也有補救的辦法，但是需要付出沉重的代價。

相關法條

《民法典》

第三百九十九條 下列財產不得抵押：

（一）土地所有權；

（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規定可以抵押的除外；

（三）學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施；

（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；

（五）依法被查封、扣押、監管的財產；

（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

第四百零一條 “抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，只能依法就抵押財產優先受償”，即法律承認流押條款，但抵押權人不能對抵押財產主張所有權。

第四百零二條 以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

案例來源：北京天用律師事務所

以上為天用律所辦理過的真實案例，為確保個人隱私和商業隱私，以上委托人的名字均使用化名。

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